作为商业地产项目，从市场策划开始，到最终能够盈利，我们把它分了几个阶段。第一阶段，较可行性研究阶段，叫市场策划阶段。第二，就是设计。第三，是施工阶段，第四，是招投标阶段，第五，叫市场消化阶段。第六，叫运营阶段，第七，就是改建、扩建阶段。

　　我们来分析一下，在不同阶段BIM主要做什么工作？在项目策划阶段，作为业主的挑战，就是要理解产品和市场之间的关系，我做出来的产品是不是市场需要的，是不是用户满意的产品。所谓销售前置就是这个概念，我要相信我做出来的产品是市场上要的东西。

　　在这个阶段要达到的目的，刚刚我们也讲到了，我们的设计图纸和我们的财务数据，我们所提供的Excel表和画的图纸，其实互相之间是没有关联的，很难计算设计方案的变化对我的投资收益有多少影响。没有一套工具来做这件事情，我做出来的东西怎么样让客户理解清楚，这个东西确实是他们所要的东西。这是我们的问题。

　　作为BIM来讲，它的价值在现阶段有这样几个方面，可以帮助在业主能够做出市场需要的产品。一个，就是网上的设计和可研报告。就是通过BIM模型，把可研报告里面的照片、图纸、文字材料和Excel表以及所有的信息都集成在BIM模型里面。这个模型是能够在网上进行互动的。设计的变化，就直接能够看到投资收益的变化，造价的变化。这些东西都是互相联动的。

　　另外一个，我们把它叫做网上互动模拟。一个建筑，从实质上把它做成性能是优越的，空调该凉的时候是凉的，电也是不出问题的。除了这些以外，影响一个项目收益的还有很多方面。因为人们在进入你这个建筑物过程中是走不同路线的，而这个路线不是在一个空地上。怎么样一个建筑物的设计，让不同的车和人通过不同的渠道进入到你这个建筑物的过程中能够很快的找到，这个很重要。特别是在很旺的商业街区，就是房子很密的地方，在人和车进到你这个建筑物过程中，能够及早地看到某一个东西，让他们很快地看出我需要去的地方。这些都是BIM模型能够帮助做到的。

　　另外，互动场景模拟，还提供一个产品，不管是租还是售，这些物业在不同的场景看到的风景价值都是不一样的。假设有一个面山、面公园的建筑物，怎么样设计，能够让风景好的、视线好的空间面积最大，从而让你的整个租售效益达到最高，这些细致的工作都可以通过BIM做到。在策划阶段，BIM可以帮助业主做出市场收益最大化的工作。

　　下一个阶段就是项目设计阶段。就是业主传递给设计院对项目的要求，设计院可以比较准确的理解。现在的问题也很明显，今天大家看到每一个项目都有效果图，觉得是这样。但是今天大家可能都领略到了效果图跟做出来的东西是不一样的。主要体现在几个方面。

　　第一，CAD和效果图是分离的，真正表达产品的东西是这个图。至于这个效果图做成什么样子，跟你造成什么样子是没有关系的。另外，不同专业之间也是分离的。所以最后出现了碰撞，出现了不协调的问题。另外，主要做绿色设计，怎么样做一些异性异构的设计，怎么样增加我们工业化建造比例，能够把成本降低，工期缩短，质量提高。这些都是项目设计面临的一些问题。

　　今天我们可能把大家不同专业召集起来，把不同的图纸放在一起，看看互相之间有没有碰撞，这样本身的效果是不太好的，因为大家都是二维的图纸。有了BIM以后，它可以把所有专业的模型，一个房子，水、电、暖改造，和建筑门窗都放在一起，这时候就很容易看到互相之间有没有碰撞，有没有不协调的地方。今天实际上很多图纸，很多设计院的错落空间，主要就是发生在互相之间不协调。

　　第二，有了BIM这个模型以后，就可以做一些复杂形体的设计。包括优化，包括出图。比如一些很怪的建筑物，在二维表达不清楚的情况下直接用三维来做。下一步，我们可以做认证，包括中国绿色建筑标准的认证。这些问题要在这个模型基础上去算，如果本身它是一个二维图纸的表现形式，如果我要做计算，就需要重新建模来分析。这样一个过程很难做到不同之间做比较，可能只做一个两个项目就结束了。

　　有了BIM以后，这种分析模拟工作就可以做相当多的数量，直到能够找到比较好的方案为止。另外一个，我们可以做的事情，因为设计有不同的专业来做，今天这个项目可能在外地，通过网上协同管理，能够让一个设计师在这里改的东西，通过互联网让另一个设计师可以看到我原来的设计跟你有没有冲突。这些就是BIM和项目设计阶段能够做的事情。

　　接下来，我们一下BIM的项目招投标。设计完以后就要做施工招投标。招投标这个阶段，对于业主来说就是要做对招标文件，这是业主必须要做的事情。因为所有后面的工作都是照图纸来做的。承包商提供施工投标文件和造价，是按照业主提供的招标图纸和招标文件来计算的。在这个过程中，如果招标图纸出错，由此引起的所有工期延误，所有造价的增加，包括有质量降低，负责任的人就是业主。在这个阶段，我们要解决的问题就是怎么样来减少业主的风险。我能够保证我的招标文件是不出错的。

　　招投标，对于业主来说，由于招标图纸的错误，引起你的工期质量造价；另外一方面非常重要，就是怎么样考察承包商的能力。因为今天承包商提供的材料也是用文字来描述的，有一些表格来算造价，另外还会附一些图纸来说明。这样一个大的项目，对业主来讲，很难看出它的造价是不是合理，它的施工方案是不是可建的。通过BIM，从这两个方面，在招投标阶段来减少业主的风险，保证招标图纸的正确，不出错，能够比较好的评判承包商、投标方提供的方案是不是可行的。

　　BIM能做的事情基本上有这样几个方面。第一，在招标文件上，作为业主来讲，可以提对承包商有利的要求，你要提供BIM的模型，BIM的思维模拟，告诉我你的施工方案是可行的。这是一方面。另外，第二部分可以做多专业的设计，布置的检查和协调，包括空调检查，包括方案做进空的检查；还有，车辆行使的路径，大家有一个体会，可能有的停车场很难停；包括后面设备的检查路径，这些都是都要留好，否则这个设备换的时候就要砸钱了。

　　通过对图纸的综合协调和检查，可以保证图纸不出错。保证图纸不出错，还可以协调做综合管线图。协调以后，把所有设备的水暖管线图放在一起，出综合管线图，出综合结构混凝土预留口，做混凝土过程中应该穿过的管道在哪里需要做预留口，这样会浪费材料。

　　下一个过程就是做建筑设计的4D模拟，可以让业主看到我是按照什么顺序，每一点做多少工程量，把BIM模型，跟你的工期联起来，在BIM模型上能够看到整个建筑过程是怎样的。这些图用CAD来画，也是工作量非常大，容易出错的地方。

　　因为预知构建要求非常高，一旦合不上缝，这些都是都要拿回去重新建，这会大大地浪费时间。这是在项目招投标过程中能够做的事。

　　在项目招标过程中，要做好施工质量的管理。怎么样让业主时时地看到工地的进展，发现跟预期有变化的时候，可以比较早的发现，及时地解决问题。BIM在施工阶段能够做的事情大概有这几方面。一个，是网上的协同作业管理平台。实际上业主根据现场施工进度报告，第一是不具体的；第二，很难说它很现场是合拍的。可能他填的跟现场不一定一致，你也没有办法看出来。通过现场摄像机，互联网摄像机跟你的平台联上以后，业主在现场是可以看到的。

　　第三，在现场过程中，我们根据设计先造哪里，再造哪里，我们的机器需要到什么地方。

　　下一个是可见性模拟。比如你设计了一个东西，这个东西能不能在现场造起来，比如房子造到一定程度的时候，只造一部分的时候大的吊车都可以。但是房子造多了，就没有这样的空间给你安装大吊车，这时候你可能需要改变别的施工方法进行施工。这叫可见性模拟。实际上可见性模拟也是一个四维模拟过程，但是它的是一种微观的模拟过程。它是按几分钟、几小时来看的。

　　除了刚才讲的项目，BIM在施工过程中还可以做的事情就是现场的跟踪、进度的跟踪、施工质量的跟踪。假如有一些隐蔽的工程，有工程造好了以后是要封起来的。隐蔽过程中是如何施工的？这个过程很重要。这个过程造好以后，我就知道隐秘工程是怎么施工的，对隐蔽工程进行处理的时候，我就可以根据它原来的施工方法进行正确的处理，否则就要去摸，去撞，就有可能出现问题。这是从现场的实际跟踪和对现场施工质量的监控来看的。

　　施工完成以后，从顺序上来讲，接下来就是出租、销售。当然这个过程可能是前置的。对于商业地产来讲，在项目租售过程中，对业主的挑战就是怎么样开拓这些优秀的客户，怎么样维护这些优秀的客户，新的客户来愿意来。这是在租售阶段对业主的挑战。

　　实际上要让客户充分了解你这个物业的优势。这里面因为有了BIM模型，因为真正能跑到现场来的是少量的客户，大量的客户可能不在现场。比如我在中关村这个地方找到一个300平米的建筑空间，我要做一个服装商场，这个时候这些物业在哪里？这个物业是什么样子的？今天也许能找到这样的信息，通过专业的网站搜索，可能有三个地方可以，它会列出这三个地方的路。但这三个地方的里面是什么样的，进去之后这个空间所配备的管线设备是什么样的，这些都影响到能不能满足这个客户的要求。

　　在这里面，BIM能够提供两样东西来帮助业主进行项目租售工作。一个就是互动场景模拟。所谓互动场景模拟，就是建好以后，因为你是一个一直维护的模型，客户在网上就可以知道从不同的路进入到你的建筑物里面，进入你的大堂，你的电梯间，包括你的卫生间，这些设施他都可以看到。精神而且它背后的设备系统都能够看得到，这就是互动场景模拟。

　　第二部分，我选好了这个地方，实际上我是要做装修的，我要按照我的要求去做装修。这部分，我要做成这个样子的装修，我要看需要多少钱，多少时间。这部分可以在网上沟通。这部分对客户来讲，就可以很快地知道我用的东西需要多少钱。这些东西在哪些厂商里可以拿到这些东西。

　　从这个角度来讲，了解了物业的优势，了解了物业的形象，这对客户拓展就起到了非常大作用。所以BIM能做的事情，在项目租售阶段大概有这样几个方面。

　　接下来，我们再看一下在项目运营维护和项目改造升级这个阶段能够做些什么。今天我们的物业管理软件，我们叫“…”系统，它是对文字、对数字进行管理的，这个房间今天租给了谁，租金是多少，一个纯粹的数字文字系统。

　　如果对物业进行维护，进行升级改造的时候，就会把这张图纸搬出来给设计师。在维护过程中，物业就要有人能看得懂这个图纸。比如一个水管裂了，到底控制这个水管的最近阀门在什么地方，怎么把它关掉。所以，在项目运营维护和改造升级过程中，作为业主的挑战来讲，要继承管理好物业信息，让产品跟上市场的需求。市场变化了，你的产品也要进行相应的变化，就是要改造、升级。

　　要做好这件事情的问题是什么？就是怎么样能够尽快地搜索、更新、报告物业的运营状况。另外，对于改造升级来讲，怎么样结合过去的资料和现场，就是更新、改造、升级。我以前做过什么，现场是什么样的情况，可能有时候你的改造并不是在整个楼内进行，甚至不是某一层楼，可能是在某一个局部在做，怎么样根据现场的限制来做最好的改造。所以BIM能够做的事就是这些。

　　BIM不是一个死的模型，它是一个过程，一种方法。在整个过程中BIM是在不断成长的。假如说我要记录这个电梯，每年要做两次检查，多长时间做一次检修，这些方面都在BIM模型里面。我们把它叫做建筑的DNA，这个BIM模型不是一次性的死的模型。所以用BIM模型来跟踪你的整个物业维护，所有的方面都会记录在BIM里。

　　这个系统非常多，每个系统都是有健康指标的，假设同样一个设备，它的年限是不一样的。在不同的年限它必须维修，必须更换零部件，必须整体更换，它是有时间的。所有的设备要保证这个系统的健康，要定期做保养。

　　通过物业运营健康指标，在网上我们就可以看到建筑物不同的部分，也可以看到它的健康状况。这是BIM能够做到的一件事情。

　　另外一个，刚才讲到应急管理和应急管理的培训模拟。我们刚才讲到火灾的模拟，这个模拟是不能在现场做模拟的，所以我们要在数字的模拟系统下做。

　　另外，还有一个问题，我们要培训管理人员怎样处理这个方案，这个模拟工作也是不能做的。比如大楼突然停电，我们要启动后备的电力系统，这些电力系统在哪里？有了BIM以后，它可以通过打游戏的方式，对这些管理人员进行培训模拟，进行一些没有办法在实际进行的模拟培训。

　　有了BIM模型，加上我们游戏的技术，使得人里面可以很容易看到，我怎么样进入这个设备。所以在运营、维护、改造、升级阶段，BIM可以做的事情就是这些。

　　讲到这里，基本上把一个商业项目，从它的设计，到招投标，到施工，到租售，到后面的运营都讲了。就是BIM能够在不同阶段帮助业主解决哪些问题。